申请房贷所需的评税通知书（Notice of Assessment）：贷款机构需要什么，以及原因（2026年）
您找到了心仪的房子，地产经纪已经准备就绪。而房贷经纪刚刚让您发送您的评税通知书（Notice of Assessment，简称NOA）——也许需要两份。
如果您不确定这是什么、去哪里找到它，或者为什么银行在批准您的房贷之前需要它，您并不孤单。这是加拿大购房过程中最常见的文件疑问之一——而正确处理它，往往决定了审批过程是顺利还是令人沮丧地延误。
本指南将确切说明贷款机构从您的NOA中需要什么、为什么它比您的T4更重要，以及如果您的NOA显示欠款、已过期，或您根本找不到它时该怎么办。
快速解答：加拿大房贷机构使用您的评税通知书来核实您申报的收入、确认您没有未偿还的CRA（加拿大税务局）欠税（这类欠税的优先权高于任何贷款机构），并计算您的偿债比率。大多数贷款机构要求提供最近2年的通知书。通过CRA我的账户（CRA My Account）即可立即获取——这是最快、最可靠的途径。
贷款机构为何要求您的评税通知书
您的NOA在房贷申请中有三个具体用途——每一个都关系到您的审批结果：
1. 收入核实
NOA显示的是经加拿大税务局（CRA）正式核定的净收入（第23600行）。这是贷款机构用来计算您能获批多少房贷的数字。
您的工资单显示您现在赚多少。您的T4显示您去年赚了多少。而您的NOA显示的是政府在核实您的报税表后确认您的收入——这一区别很重要。如果您的工资单显示95,000元，但NOA显示62,000元（因为扣除了大量的经营费用），贷款机构会以62,000元来评估您的资格。
这对加拿大的自雇人士尤为重要。房贷经纪或银行在核实受薪员工的就业收入时，主要依赖工资单和T4。而对于自雇借款人，NOA往往是主要的收入证明文件——因为它反映的是实际申报并被CRA接受的收入。
2. 确认没有未偿还的CRA欠税
联邦税务欠款在加拿大属于超级优先留置权。这意味着，如果您欠CRA的钱，政府对您资产的求偿权优先于房贷贷款机构的求偿权。若贷款机构在未核查CRA欠税情况的情况下批准您的房贷，就等于承担了自己未知的风险。
您的NOA会显示您是否曾有欠款。如果已还清，账户余额为零。如果尚未还清，则显示为欠款状态——贷款机构会希望在批准房贷前了解具体情况。
CRA欠款并不会自动导致您无法获得房贷——但会受到严格审查，您可能需要证明该欠款已还清，或正在按还款计划偿还。
3. 计算偿债比率
贷款机构会计算两个比率，以确定您能承担多少房贷：
- 毛偿债比率（GDS）：住房成本（房贷月供、地税、供暖费、一半的公寓管理费）占总收入的百分比。上限：39%
- 总偿债比率（TDS）：所有债务支出（住房支出+车贷、信用卡、学生贷款及其他债务）占总收入的百分比。上限：44%
这两个公式中的收入数字都来自您的NOA——具体是第23600行。您申报的收入越高，能获批的房贷额度就越高。这正是那些积极压低NOA应税收入的自雇加拿大人，往往获批的房贷额度低于其实际现金流所显示水平的根本原因。
贷款机构需要几年的NOA？
| 借款人类型 | 所需NOA年数 | 额外所需文件 |
|---|---|---|
| 受薪员工 | 最近1–2年 | 工资单、T4、雇佣信 |
| 时薪／兼职员工 | 最近2年 | 工资单、T4、确认工时的雇佣信 |
| 佣金制员工 | 最近2年 | T4、确认佣金结构的雇佣信 |
| 自雇人士（独资经营） | 最近2–3年 | T1综合报税表、T2125表、经营财务报表、6个月的经营银行账单 |
| 公司业主（已注册公司） | 最近2–3年（个人及公司NOA） | T1和T2报税表、财务报表、公司注册证明文件 |
| 租金收入 | 最近2年 | T776附表、租约、租金收入证明 |
| 加拿大新移民（CRA记录有限） | 视现有情况而定（1年可接受） | 国际信用记录、雇佣信、6个月的银行账单 |
加拿大大多数主要贷款机构——RBC、TD、BMO、Scotiabank、CIBC以及大多数信用合作社——的标准要求是连续2年的NOA。部分贷款机构对自雇借款人或收入不稳定的情况要求提供3年。
NOA中哪一行对房贷最重要
贷款机构在计算您的合格收入时，会关注NOA的特定行项。了解这些行项有助于您理解贷款机构如何看待您的财务状况。
| NOA行项 | 显示内容 | 与房贷的相关性 |
|---|---|---|
| 第15000行 | 总收入（扣除前） | 作为起始参考数字，并非合格判定数字 |
| 第23600行 | 净收入（大部分扣除后） | 大多数贷款机构使用的主要合格收入数字 |
| 第26000行 | 应税收入（全部扣除后） | 有时被参考；通常低于第23600行 |
| RRSP扣除额度 | 可用的供款额度 | 不直接用于资格判定，但可反映财务规划情况 |
| 欠款／退税 | 未偿还CRA欠税或退税 | 用于确认没有构成优先留置权的未偿还CRA欠税 |
自雇人士注意：当收入逐年波动时，贷款机构通常会采用第23600行两年的平均值。如果第一年为70,000元，第二年为90,000元，大多数贷款机构会以80,000元来评估您的资格——而非90,000元。
如何获取用于房贷申请的NOA
截至2026年2月，CRA已不再自动邮寄NOA。以下是您为房贷申请快速获取NOA的方式：
方式一——CRA我的账户（最快——推荐）
- 访问 canada.ca/my-cra-account 并登录
- 从菜单中选择报税记录
- 选择查看以往报税记录并选中相应纳税年度
- 选择评税通知书以查看并下载PDF
- 对贷款机构要求的每一年重复上述步骤
您的NOA会在CRA处理完您的报税表后立即可用——通常在电子申报后2周内生成。您可以直接打印该PDF，或以邮件发送给您的房贷经纪。
方式二——通过您的报税软件
如果您使用的是NETFILE认证的软件（TurboTax、Wealthsimple Tax、H&R Block），一旦NOA签发，通常可直接在该软件内查看。请在"我的报税记录"或"已提交的报税表"下查找相应年度。
方式三——电话申请（最慢）
致电CRA：1-800-959-8281，请求邮寄纸质副本。这需要5–10个工作日才能通过邮寄送达——如果您的房贷成交有截止日期，这种方式并不理想。请尽量优先使用CRA我的账户。
重要提示：贷款机构需要的是CRA的正式文件——而非摘要或截图。请从CRA我的账户下载完整PDF，并提供给您的房贷经纪。
如果您的NOA显示有欠款怎么办？
NOA上显示的欠款并不会自动导致您无法获得房贷——但会被标记，您需要主动处理。
贷款机构处理有欠款NOA的常见方式如下：
- 已全额还清：如果欠款已还清，您的CRA账户会显示零余额。部分贷款机构会要求提供确认账户余额为零的CRA账户对账单。登录CRA我的账户并打印账户摘要即可。
- 正在分期偿还：贷款机构会将该月度还款义务计入您的TDS比率中的负债。您需要披露该还款安排及月供金额。
- 未偿还且未处理：这是最棘手的情形。贷款机构可能会拒绝申请，直到CRA欠税解决为止，或要求（在再融资的情况下）从房贷放款所得中扣除偿还。CRA欠税的超级优先地位意味着贷款机构无法安全地忽视它。
如果您有未偿还的CRA欠款，并计划申请房贷，请在申请前先处理好——即使只是设立了还款安排并有一两笔已记录的还款，也能显著增强您的申请实力。
如果您没有2年的NOA怎么办？
以下几种情况下，无法提供2年的NOA：
加拿大新移民
如果您最近才移民加拿大，只申报过一份报税表（或尚未申报），大多数主要银行都有针对新移民的房贷计划，可接受其他收入证明文件——国际信用记录、雇佣信及银行账单。部分贷款机构只要求提供您现有的最新NOA，再加上额外的就业核实。
首次报税者
如果您从未在加拿大报过税，却要申请房贷，请立即报税。贷款机构在没有至少一份NOA的情况下，无法处理大多数房贷申请。如果电子申报，首次报税并收到NOA通常可在2–4周内完成。
自雇经营历史不足2年
大多数优质贷款机构要求在将自雇收入用于资格判定前，须有2年的自雇经营历史。如果您自雇不足2年，可能需要通过替代型或B类贷款机构申请，或使用具有传统就业收入的共同借款人。
近期换工作或报税出现空档
如果您有未申报的年份，请立即补报——即使是追溯补报。贷款机构会识别出您报税记录中的空档，并可能要求查看所有年份的记录。未申报的报税记录也可能暗示存在未偿还的CRA欠税，这一点也会被贷款机构标记。
NOA与房贷压力测试（2026年）
所有加拿大房贷申请都须接受由OSFI（加拿大金融机构监管办公室）实施的联邦房贷压力测试。2026年，合格利率为合同利率加2%，或5.25%，两者取较高者。
压力测试基于您NOA上显示的收入计算。以下是一个实际例子，说明您的NOA收入如何影响您能借到的额度：
| NOA第23600行（净收入） | 大约最高房贷额度（压力测试利率6.5%） | 月供（利率4.5%，25年期） |
|---|---|---|
| 60,000元 | 约320,000元 | 约1,747元 |
| 80,000元 | 约430,000元 | 约2,347元 |
| 100,000元 | 约535,000元 | 约2,920元 |
| 120,000元 | 约645,000元 | 约3,520元 |
| 150,000元 | 约805,000元 | 约4,394元 |
估算基于39%的GDS比率、每月250元的地税与供暖费、无其他债务。实际获批额度取决于完整的债务状况、信用评分及首付比例。
该表说明了为何您的NOA收入——而非您的总收入——直接决定了您能购买的房产价值。对于自雇加拿大人来说，这也是应策略性地管理税务扣除、而非一味最大限度压低应税收入的最有力理由。
未来变化：房贷用CRA收入核实工具
继2024年联邦预算的咨询之后，CRA正在积极开发一款面向房贷行业的直接收入核实工具。一旦实施，贷款机构将能够在获得您同意的前提下，直接与CRA核实您的收入，而无需依赖纸质NOA。
这将大幅加快房贷审批速度，并降低欺诈风险。截至2026年4月，该工具仍在开发中。目前，来自CRA我的账户的NOA PDF仍是标准的核实方式。
常见问题
为什么加拿大房贷机构需要我的评税通知书？
贷款机构使用您的NOA有三个原因：核实您在报税表上申报的收入是否与您在房贷申请中所声称的一致；确认您没有未偿还的CRA欠税（该欠税对任何贷款机构的求偿具有超级优先权）；以及使用您第23600行的官方净收入计算您的毛偿债比率和总偿债比率。
在加拿大申请房贷需要几年的NOA？
大多数加拿大贷款机构要求最近连续2年的NOA。自雇借款人以及收入不稳定者可能被要求提供3年。CRA记录有限的加拿大新移民，配合国际信用记录、雇佣信等替代文件，可能仅凭1年的NOA即可获批。
贷款机构使用我NOA上的哪一行来判断收入？
大多数贷款机构使用的主要收入数字是第23600行——净收入。这是扣除大部分项目后、但在某些最终调整前的收入。对于持有两年报税记录的自雇借款人，贷款机构通常会采用该行的两年平均值。
如何获取用于房贷申请的NOA？
最快的方式是通过canada.ca/my-cra-account访问CRA我的账户。依次点击"报税记录"→"查看以往报税记录"→选择相应年度→下载NOA的PDF文件。您可以通过此方式访问您收到过的每一份NOA。截至2026年2月，CRA已不再自动邮寄NOA——我的账户是主要获取渠道。
如果我的NOA显示有欠款，还能申请房贷吗？
可以——但未偿还的欠款会受到严格审查。如果欠款已还清，请提供显示零余额的CRA账户对账单。如果正在分期偿还，贷款机构会将该月供计入您的TDS计算中。如果尚未偿还且未做任何处理，贷款机构可能要求在成交前或成交时解决该欠税。申请房贷前请务必先处理任何CRA欠税。
我是自雇人士，NOA如何影响我的房贷资格？
对于自雇借款人，NOA是主要的收入核实文件。贷款机构使用第23600行（扣除后的净收入）——这意味着您扣除的费用越多，合格收入就越低。这对加拿大自雇人士构成一个根本性的矛盾：激进地压低税负会降低应缴税款，但同时也会降低您能获批的房贷额度。如果计划购房，请在报税前与房贷经纪讨论您的策略。
如果我只有一年的NOA——我刚移民加拿大怎么办？
大多数加拿大主要银行都提供适应加拿大税务记录有限情况的新移民房贷计划。这些计划通常需要您现有的最新NOA（如有）、确认您职位和收入的雇佣信、6个月的加拿大银行账单，有时还需要国际信用局的相关文件。请咨询熟悉新移民计划的房贷经纪。
我的NOA显示的收入不对，因为CRA对我的报税表做了调整。我该怎么办？
如果CRA做出了您不认同的调整，请通过CRA我的账户提交T1调整申请，或在评税日期后90天内提出异议通知（Notice of Objection）。如果您认同这些调整，但它们降低了您的合格收入，请如实告知贷款机构并提供完整文件。使用显示更高收入的旧NOA、而隐瞒较新的重新评税，将被视为房贷欺诈。
申请房贷时，我的NOA可以是多久之前的？
大多数贷款机构希望获得较新的NOA——通常是当前或紧接前一个纳税年度的。3年以上的NOA可能不会被接受为当前的收入证明。如果您近期未报税，请立即报税。您越早报税，就越早能获得更新的NOA。以往年度的报税表可以通过CRA我的账户追溯申报。
CRA最终会直接与房贷机构核实我的收入吗？
继2024年联邦预算咨询之后，CRA正积极开发面向房贷行业的收入核实工具。实施后，贷款机构将能够在获得您同意的情况下，直接与CRA核实您的收入，而无需依赖纸质NOA。截至2026年4月，该工具仍在开发中。目前，来自CRA我的账户的NOA PDF仍是标准方式。
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免责声明：本文仅供一般教育用途，不构成财务、房贷或税务建议。房贷资格规则、贷款机构要求及收入核实做法因贷款机构而异，且可能发生变化。请就您的具体情况咨询持牌加拿大房贷经纪或财务顾问。
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