Impôt sur les revenus locatifs au Canada en 2026 : guide complet T776, dépenses déductibles et règles Airbnb

Vous avez un immeuble locatif, un condo que vous louez ou un sous-sol aménagé ? Vos revenus de location sont imposables au Canada — mais grâce aux nombreuses dépenses déductibles, la facture fiscale réelle est souvent bien inférieure au loyer brut encaissé. En 2026, des règles importantes sont en vigueur, notamment sur les locations à court terme de type Airbnb. Ce guide vous explique comment calculer votre revenu de location net, quelles dépenses déduire, comment remplir le formulaire T776, et les pièges à éviter — que vous soyez propriétaire résidant au Canada ou non-résident.

Le principe de base : vous êtes imposé sur le revenu de location NET

La bonne nouvelle pour les propriétaires : l'ARC ne vous impose pas sur les loyers bruts encaissés. Vous êtes imposé sur votre revenu de location net — c'est-à-dire les loyers bruts moins toutes vos dépenses admissibles. La formule est simple :

Revenu de location net = Loyers perçus − Dépenses admissibles déduites

Ce revenu net est ensuite ajouté à vos autres revenus (salaire, placements, etc.) et imposé à votre taux marginal. Pour certains propriétaires, les dépenses peuvent réduire le revenu net à zéro — voire créer une perte de location dans certaines conditions.

Votre revenu de location doit être déclaré sur le formulaire T776 — État des revenus de location, qui accompagne votre déclaration T1 fédérale. Au Québec, ce même revenu net se déclare également dans votre déclaration provinciale TP-1 (et via le formulaire TP-80 si vous gérez l'immeuble comme une entreprise).

Qu'est-ce qui constitue un revenu de location imposable ?

Tout montant reçu en échange de la jouissance d'un bien constitue un revenu de location. Cela inclut :

• Les loyers mensuels — résidentiels ou commerciaux
• Les avances de loyer et dépôts de garantie (dans certains cas, s'ils sont appliqués au loyer)
• Les paiements de locataires pour services inclus : chauffage, électricité, Wi-Fi fournis dans le loyer
• Les revenus de location à court terme (Airbnb, VRBO, Booking.com) — sous certaines conditions spéciales (voir plus bas)
• Les indemnités de résiliation de bail reçues d'un locataire
• Les loyers en nature — si un locataire effectue des travaux en échange du loyer, la valeur de ces travaux est un revenu de location

Les dépenses déductibles : liste complète pour 2026

Voici les catégories de dépenses que vous pouvez déduire de vos revenus de location bruts, sous réserve qu'elles soient raisonnables et engagées pour gagner le revenu de location :

Dépenses courantes (déductibles à 100 % l'année engagée)

• Intérêts sur emprunt hypothécaire : la portion intérêts de vos paiements hypothécaires — pas le remboursement du capital. C'est souvent la déduction la plus importante pour les propriétaires avec une hypothèque.
• Taxes foncières municipales : l'impôt foncier payé à votre municipalité pour la propriété locative.
• Assurance habitation : les primes d'assurance du bâtiment (pas l'assurance des biens personnels du locataire).
• Entretien et réparations : plomberie, peinture, électricité, remplacement d'appareils défectueux, nettoyage entre locataires. Attention : les améliorations (qui augmentent la valeur du bien) ne sont pas déductibles immédiatement — elles s'ajoutent au coût en capital et sont récupérées via la DPA (voir plus bas).
• Frais de gestion immobilière : honoraires d'un gestionnaire immobilier ou d'une agence locative.
• Frais de comptabilité et services professionnels : honoraires d'un comptable pour préparer votre T776, frais juridiques liés à la propriété (sauf à l'achat ou à la vente).
• Publicité : coûts pour annoncer le logement (annonces en ligne, panneaux, photos professionnelles).
• Services publics payés par le propriétaire : électricité, chauffage, eau si inclus dans le loyer et payés par vous (pas par le locataire).
• Frais de déneigement et d'entretien paysager : entretien des espaces communs ou des abords de la propriété.
• Intérêts sur un emprunt pour réparations : si vous avez emprunté de l'argent spécifiquement pour faire des réparations à votre propriété locative.
• Frais de déplacement : si vous vous déplacez pour gérer, entretenir ou percevoir les loyers de votre propriété — carburant, kilométrage (taux provincial ou réel).
• Frais de bureau à domicile : si vous gérez vos propriétés locatives depuis un espace dédié chez vous, une portion des frais de domicile peut être déductible (selon le ratio de superficie).

La déduction pour amortissement (DPA) : avantageuse mais à manier avec précaution

La déduction pour amortissement (DPA) vous permet de déduire une portion de la valeur de votre immeuble (bâtiment seulement — pas le terrain) chaque année pour refléter sa dépréciation. La DPA pour les bâtiments locatifs résidentiels tombe généralement dans la catégorie 1 (4 % par an) ou la catégorie 3 (5 % par an) selon la date de construction.

Le piège majeur de la DPA : la DPA est un report d'impôt, pas une économie permanente. Lorsque vous vendez l'immeuble, la DPA déduite est récupérée et ajoutée à votre revenu imposable de l'année de vente — c'est la récupération de la DPA. Si la propriété a pris de la valeur, cette récupération peut créer un revenu imposable très élevé à la vente. De plus, la règle de la demi-année limite la DPA à 50 % du montant calculé l'année d'acquisition.

Autre limite importante : la DPA ne peut pas créer ou aggraver une perte de location. Vous ne pouvez déduire la DPA que jusqu'à concurrence de zéro — pas au-delà.

La grande nouveauté 2024 toujours en vigueur en 2026 : les règles sur les locations à court terme

C'est la règle la plus importante à connaître si vous exploitez un Airbnb, un VRBO ou tout autre logement loué pour moins de 90 jours. Depuis le 1er janvier 2024, une modification majeure de la Loi de l'impôt sur le revenu est en vigueur et s'applique toujours en 2026 :

Si votre logement locatif à court terme n'est pas conforme aux réglementations municipales et provinciales applicables (permis d'exploitation, enregistrement, licence), vous ne pouvez pas déduire aucune dépense contre vos revenus de location à court terme pour la période de non-conformité.

Qu'est-ce qu'une location à court terme non conforme ?

• Un logement situé dans une zone où la location à court terme est interdite par la municipalité ou la province
• Un logement qui ne possède pas les permis, licences ou enregistrements requis par les règlements municipaux ou provinciaux applicables

Conséquence concrète : si vous avez loué un condo sur Airbnb en 2026 sans le permis municipal requis, vous devez déclarer 100 % des revenus bruts perçus sans pouvoir déduire aucune dépense — pas de loyer hypothécaire, pas de taxes, pas d'entretien. L'impôt s'applique sur le montant brut total. Pour les propriétaires en situation de non-conformité, la facture fiscale peut être considérable.

Si votre logement est conforme, les règles normales de déduction s'appliquent. Conservez vos preuves de permis et de conformité dans vos dossiers fiscaux.

La distinction cruciale : dépense courante vs dépense en capital

C'est l'une des distinctions les plus importantes — et les plus sources de confusion — en matière de revenus locatifs. Voici comment l'ARC les différencie :

• Dépense courante : entretien ou réparation qui maintient la propriété dans son état actuel sans en augmenter la valeur ni en prolonger la durée de vie utile de façon significative. Déductible en totalité l'année engagée. Exemples : remplacement d'un robinet brisé, peinture de maintenance, réparation du système de chauffage, remplacement d'un appareil par un modèle équivalent.
• Dépense en capital : amélioration qui augmente la valeur, améliore la qualité ou prolonge la durée de vie utile de la propriété. Non déductible immédiatement — ajoutée au coût en capital et déductible progressivement via la DPA. Exemples : toiture neuve, cuisine entièrement rénovée, nouvelle salle de bain, ajout d'une pièce, remplacement des fenêtres pour une qualité supérieure.

La ligne entre les deux n'est pas toujours nette. Si vous remplacez un revêtement de sol usé par le même matériau — c'est une dépense courante. Si vous remplacez un plancher en stratifié par du plancher de chêne massif — c'est une amélioration (dépense en capital). En cas de doute, consultez le guide T4036 de l'ARC ou un comptable.

Les pertes de location : quand et comment les déduire

Si vos dépenses déductibles dépassent vos revenus de location, vous avez une perte de location. En général, vous pouvez déduire cette perte de vos autres revenus (salaire, placements, etc.) dans la même année — ce qui peut réduire votre impôt total.

Cependant, l'ARC applique la règle de l'attente raisonnable de profit (ARP) : votre activité de location doit avoir pour objectif raisonnable de générer un profit à terme. Si l'ARC détermine que vous louez à perte structurelle permanente sans attente réelle de profit (ex. : louer à un parent en dessous du prix du marché), elle peut refuser les pertes.

Règle de la DPA et des pertes : rappel important — vous ne pouvez pas utiliser la DPA pour créer une perte de location. La DPA peut réduire votre revenu de location à zéro, mais pas en dessous.

Usage mixte : vous utilisez une partie de votre résidence principale

Si vous louez une partie de votre résidence principale (sous-sol, chambre, appartement intégré), des règles spéciales s'appliquent :

• Vous ne pouvez déduire que la portion proportionnelle des dépenses liée à l'espace loué (en général, par ratio de superficie).
• Si vous réclamez la DPA sur la partie louée de votre résidence principale, vous perdez partiellement l'exonération pour résidence principale lors de la vente, ce qui peut entraîner un gain en capital imposable. C'est généralement une mauvaise idée pour une résidence principale — ne réclamez pas la DPA si vous prévoyez habiter et revendre la propriété.
• Pour maintenir l'exonération complète de résidence principale, la partie louée doit rester accessoire à l'usage résidentiel principal et ne pas impliquer de changements structurels majeurs.

Comment remplir le formulaire T776 en 2026

Le formulaire T776 — État des revenus de location est le formulaire officiel pour déclarer vos revenus et dépenses locatifs. Il est divisé en plusieurs sections :

• Section Revenus : inscrivez le total des loyers bruts encaissés dans l'année, incluant les loyers normaux, les locations à court terme et tout autre revenu locatif.
• Section Dépenses : chaque catégorie de dépenses a une ligne dédiée (publicité, assurance, entretien, frais de gestion, intérêts hypothécaires, taxes foncières, etc.).
• Section DPA : si vous réclamez l'amortissement, vous remplissez la section A pour calculer votre DPA selon la catégorie de votre bâtiment et la Fraction non amortie du coût en capital (FNACC).
• Revenu net de location : la différence entre vos revenus et vos dépenses totales. Ce montant est reporté à la ligne 12600 de votre déclaration T1.

Si vous avez plusieurs propriétés locatives, vous remplissez un T776 séparé pour chaque propriété — les résultats sont ensuite consolidés dans votre T1.

Au Québec, ce même revenu net de location est aussi déclaré dans votre TP-1 de Revenu Québec. Les règles sont similaires au fédéral mais il peut y avoir des différences sur certains postes — votre logiciel d'impôt gère les deux simultanément.

Cas particulier : les non-résidents propriétaires d'un bien locatif canadien

Si vous êtes non-résident du Canada et que vous possédez une propriété locative au Canada, des règles fiscales spéciales s'appliquent :

• Retenue de 25 % sur le revenu brut (option par défaut) : votre locataire ou votre gestionnaire immobilier doit retenir 25 % du loyer brut et le remettre à l'ARC chaque mois. C'est une obligation légale du locataire, pas du propriétaire.
• Option NR6 — imposition sur le revenu net : en soumettant le formulaire NR6 avant le 1er janvier de l'année, vous pouvez choisir d'être imposé sur le revenu net (après dépenses) au lieu du brut — ce qui réduit généralement beaucoup l'impôt. Vous devez ensuite produire une déclaration T1 (ou formulaire NR1) incluant le T776.
• À la vente d'une propriété canadienne, un non-résident est soumis à une retenue de 25 % sur le prix de vente brut (via le certificat de conformité ARC — formulaire T2062) et doit déclarer le gain en capital.

5 stratégies pour réduire votre impôt sur les revenus locatifs en 2026

• 1. Documentez toutes vos dépenses : conservez chaque reçu et facture pendant au moins 6 ans. Beaucoup de propriétaires oublient des déductions légitimes faute de documentation — intérêts sur emprunt pour rénovations, frais de déplacement, honoraires professionnels, etc.
• 2. Séparez clairement les dépenses d'amélioration des dépenses de maintenance : planifier vos rénovations pour maximiser les dépenses courantes déductibles immédiatement vs les améliorations en capital récupérées par DPA.
• 3. Évitez la DPA sur votre résidence principale si vous allez la vendre : le risque de perdre l'exemption pour résidence principale est généralement plus coûteux que le bénéfice annuel de la DPA.
• 4. Vérifiez votre conformité Airbnb avant de produire votre déclaration : si vous avez exploité une location à court terme non enregistrée ou dans une zone interdite, vos dépenses seront entièrement refusées. Régularisez votre situation pour 2026.
• 5. Considérez l'incorporation pour un parc immobilier important : si vous gérez plusieurs propriétés locatives, tenir les actifs dans une société peut offrir des avantages fiscaux et de protection d'actifs — au prix d'une complexité administrative accrue. Consultez un comptable agréé.

Questions fréquentes sur l'impôt sur les revenus locatifs en 2026

Le remboursement du capital hypothécaire est-il déductible ?

Non. Seuls les intérêts sur votre hypothèque sont déductibles — pas le remboursement du capital. Chaque paiement hypothécaire comprend deux portions : les intérêts (déductibles) et le capital (non déductible). Votre institution financière peut vous fournir un relevé annuel qui détaille ces deux montants.

Puis-je déduire les rénovations que je fais moi-même (main-d'œuvre personnelle) ?

Non. La valeur de votre propre travail n'est pas déductible comme dépense de location. Vous pouvez seulement déduire le coût des matériaux que vous avez achetés pour les réparations, ainsi que les honoraires des sous-traitants ou professionnels que vous avez embauchés. Gardez tous vos reçus de matériaux.

Dois-je déclarer les revenus de location si je loue seulement une chambre dans ma maison ?

Oui. Tout revenu de location est imposable, même si c'est une seule chambre dans votre résidence principale. Cependant, si la location est de faible ampleur, accessoire à l'usage résidentiel et que vous ne réclamer pas la DPA, vous maintenez généralement l'exonération pour résidence principale sur l'ensemble de la propriété. Déclarez les revenus et déduisez la portion admissible des dépenses.

Comment déclarer les revenus Airbnb au Canada en 2026 ?

Les revenus Airbnb sont déclarés dans le formulaire T776 comme revenus de location à court terme. Pour avoir droit aux déductions, votre logement doit être conforme aux réglementations municipales et provinciales (permis d'exploitation, enregistrement). Airbnb et les autres plateformes envoient des informations fiscales à l'ARC — ne supposez pas que ces revenus passeront inaperçus. Déclarez-les correctement avec toutes vos dépenses admissibles.

Un dépôt de garantie (garantie locative) est-il un revenu imposable ?

Non, tant que vous êtes légalement tenu de le remettre au locataire en fin de bail (dans les provinces où le dépôt de garantie est réglementé). Un dépôt de garantie que vous conservez et gérez séparément n'est pas un revenu tant qu'il n'est pas appliqué au loyer impayé ou à des dommages. Si vous conservez le dépôt à titre de dédommagement pour loyer impayé, il devient alors un revenu de location imposable à ce moment.

Résumé : les règles clés de l'impôt sur les revenus locatifs au Canada en 2026

• Imposition sur le revenu net : loyers bruts moins dépenses admissibles — déclaré à la ligne 12600 du T1
• Formulaire T776 : un par propriété locative, avec toutes les dépenses détaillées par catégorie
• Principales déductions : intérêts hypothécaires, taxes foncières, assurance, entretien et réparations courantes, frais de gestion, publicité, services publics
• DPA : report d'impôt utile mais récupéré à la vente — à éviter sur la résidence principale
• Règle Airbnb / location à court terme depuis 2024 : zéro déduction si non conforme aux règlements municipaux/provinciaux
• Dépense courante vs en capital : maintenance = déductible maintenant; amélioration = DPA progressif
• Pertes de location : déductibles des autres revenus (sauf si DPA crée la perte) — sous réserve de l'attente raisonnable de profit
• Non-résidents : retenue de 25 % sur le brut par défaut — option NR6 pour revenu net plus avantageux
• Conserver les reçus : minimum 6 ans après la déclaration

Pour approfondir votre planification fiscale immobilière, consultez nos guides sur les gains en capital 2026 (à la vente d'un immeuble locatif), les revenus étrangers (pour les propriétés hors Canada) et les taux d'imposition au Québec en 2026.

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